Avocat en baux d'habitation à Paris

Droit des baux d'habitation : un cadre très protecteur

La location à usage d'habitation est régie par la loi du 6 juillet 1989, d'ordre public en faveur du locataire, complétée par la loi ALUR de 2014 et la loi Climat et Résilience de 2021. Ce cadre impose des obligations strictes aux bailleurs tout en encadrant les droits des locataires. Maîtriser ses droits et ses obligations évite des contentieux longs et coûteux.

Sarah Verhelst, avocate au Barreau de Paris, intervient aussi bien pour les propriétaires bailleurs que pour les locataires, en conseil comme en contentieux devant le Tribunal judiciaire de Paris.

Propriétaires bailleurs : protéger votre investissement

Face à un locataire qui ne paie plus ou qui occupe le logement en causant des troubles, le bailleur doit suivre une procédure stricte sous peine de voir ses démarches annulées. Le cabinet vous accompagne pour :

• Rédiger un bail conforme à la loi en vigueur, avec toutes les annexes obligatoires (DPE, état des lieux, notice d'information) ;
• Engager la procédure de recouvrement des loyers impayés dès les premières échéances manquées ;
• Mettre en œuvre la clause résolutoire et obtenir une ordonnance de référé d'expulsion ;
• Délivrer un congé pour vendre, pour reprendre ou pour motif légitime et sérieux dans les formes légales ;
• Agir contre le locataire en cas de dégradations ou de sous-location non autorisée.

Loyers impayés et procédure d'expulsion

La procédure d'expulsion est encadrée par des délais stricts et une trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars qui suspend les expulsions. Il est donc essentiel d'agir rapidement dès les premiers impayés. Les étapes sont :

1. Commandement de payer par acte d'huissier (point de départ du délai de 2 mois) ;
2. Assignation en référé devant le Tribunal judiciaire si les loyers ne sont pas régularisés ;
3. Audience et jugement prononçant la résiliation du bail et l'expulsion ;
4. Commandement de quitter les lieux, puis exécution forcée avec le concours de la force publique si nécessaire.

Locataires : faire valoir vos droits

Le locataire dispose de droits importants que le bailleur ne peut ignorer. Le cabinet défend les locataires face à :

• Un bailleur qui refuse de restituer le dépôt de garantie sans justification ;
• Un logement indécent ou non conforme aux normes (DPE classé G, humidité, absence de chauffage) ;
• Une augmentation de loyer abusive en zone d'encadrement des loyers ;
• Un congé délivré irrégulièrement ou de façon frauduleuse ;
• Des travaux imposés par le bailleur causant un trouble de jouissance.

DPE et logements interdits à la location

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au sens du DPE sont considérés comme indécents et ne peuvent plus être proposés à la location pour les nouveaux contrats. Les logements F seront concernés en 2028. Ces nouvelles règles créent des obligations pour les bailleurs et des droits nouveaux pour les locataires, notamment la possibilité de demander la nullité du bail ou la réduction du loyer.

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