Qu'est-ce que l'encadrement des loyers ?
L'encadrement des loyers est un mécanisme légal introduit par la loi ELAN de 2018, permettant aux communes situées en zone tendue d'expérimenter un plafonnement des loyers de mise en location et de relocation. Il ne faut pas le confondre avec l'encadrement de l'évolution des loyers - lequel s'applique à l'échelle nationale et limite la hausse à la relocation.
Dans les zones où le dispositif est en vigueur, le loyer fixé dans le bail ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, qui correspond au loyer de référence médian augmenté de 20 %. À l'inverse, un loyer anormalement bas peut bénéficier d'un complément de loyer, sous conditions strictement encadrées.
Quelles communes sont concernées en 2026 ?
En 2026, le périmètre du dispositif s'étend significativement. Outre Paris, Lille, Lyon, Grenoble, Montpellier et Bordeaux - déjà intégrés les années précédentes - de nouvelles agglomérations ont obtenu ou sollicité l'application du dispositif :
- Paris et la petite couronne : plusieurs communes de la métropole du Grand Paris renforcent leur arrêté, avec une révision des loyers de référence au 1er juillet 2026.
- Rennes Métropole : entrée en vigueur confirmée pour le premier trimestre 2026, après expérimentation pilote.
- Marseille : le conseil municipal a voté l'adhésion au dispositif ; les premiers arrêtés préfectoraux sont attendus au printemps 2026.
- Toulouse : dossier en cours d'instruction ; une application partielle sur certains quartiers est envisagée avant la fin de l'année.
Il appartient à chaque bailleur de vérifier, commune par commune et même quartier par quartier, si le logement qu'il met en location se trouve dans un secteur soumis à encadrement, et quel est le loyer de référence applicable pour les caractéristiques précises du bien (surface, époque de construction, nombre de pièces, meublé ou non).
Comment calculer le loyer de référence majoré ?
Chaque préfecture publie, généralement une fois par an, un arrêté fixant les loyers de référence par zone géographique, catégorie de logement et époque de construction. Le loyer de référence majoré est égal au loyer médian de référence multiplié par 1,20.
Pour calculer le loyer maximal autorisé, le bailleur doit :
- Identifier la zone précise du logement (les arrêtés découpent les villes en secteurs numérotés).
- Sélectionner la ligne correspondant au type de bien : nombre de pièces, meublé ou vide, époque de construction.
- Multiplier le loyer médian de référence par 1,20 pour obtenir le plafond légal.
- Vérifier si un complément de loyer peut être justifié par des caractéristiques exceptionnelles et non reflétées dans les critères standards.
« Un loyer supérieur au loyer de référence majoré est nul de plein droit pour la partie excédentaire. Le locataire peut en demander la réduction à tout moment pendant le bail - et le remboursement des sommes trop-perçues pour les trois années précédentes. »
Quels risques pour le bailleur en cas de non-respect ?
Les conséquences d'un loyer excessif sont loin d'être théoriques. Le locataire dispose de plusieurs recours :
- Action en diminution de loyer : le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC), puis le juge des contentieux de la protection, pour obtenir la réduction du loyer au niveau légal.
- Remboursement des trop-perçus : le juge peut ordonner la restitution des loyers excédentaires versés depuis la prise d'effet du bail, dans la limite de la prescription triennale.
- Nullité de la clause de complément de loyer : si le complément de loyer n'est pas suffisamment justifié, il est annulé et le trop-perçu doit être restitué.
- Amende administrative : dans certaines communes, les services de l'État peuvent prononcer une amende à l'encontre du bailleur récidiviste, pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique.
Le risque financier est donc cumulatif : réduction du loyer à venir + remboursement des arriérés + éventuelle sanction administrative.
Ce que le locataire peut faire
Un locataire qui pense payer un loyer excessif dispose d'une procédure accessible. Dès la signature du bail, il peut comparer le loyer stipulé au loyer de référence majoré publié par la préfecture. Si l'écart est avéré :
- Il adresse une demande écrite au bailleur pour obtenir la mise en conformité du loyer.
- À défaut de réponse ou d'accord dans un délai de deux mois, il saisit la commission départementale de conciliation.
- En l'absence de conciliation, il peut porter l'affaire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire.
Le locataire n'a pas besoin d'attendre la fin du bail pour agir : l'action en réduction est ouverte à tout moment pendant la durée du contrat.
Vous mettez un bien en location ou vous contestez un loyer ?
Je vous aide à vérifier la conformité de votre bail et à défendre vos droits face à l'encadrement des loyers.
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