Quels logements sont aujourd'hui interdits à la location ?
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a instauré un calendrier progressif d'interdiction de mise en location des logements les plus énergivores. Ce calendrier, codifié à l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989, s'applique aux nouvelles locations et aux renouvellements de baux.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au sens du diagnostic de performance énergétique (DPE) sont considérés comme des logements indécents. Il est donc interdit de les proposer à la location à un nouveau locataire ou de renouveler un bail en cours pour ce type de logement.
La classification G correspond aux logements dont la consommation énergétique dépasse 420 kWh d'énergie primaire par m² et par an. En France, on estime à environ 600 000 le nombre de logements concernés par cette première vague d'interdiction.
Le calendrier : la classe F interdite dès 2028
L'interdiction ne s'arrête pas aux logements G. La loi prévoit un élargissement progressif aux autres classes énergétiques insuffisantes :
- 1er janvier 2025 : interdiction de louer les logements classés G ;
- 1er janvier 2028 : extension de l'interdiction aux logements classés F ;
- 1er janvier 2034 : extension aux logements classés E.
Ces échéances concernent aussi bien les locations nues que les locations meublées à titre de résidence principale, les colocations et les résidences secondaires soumises à la loi de 1989. En revanche, les locations saisonnières de courte durée font l'objet d'un régime distinct.
« Un bailleur qui loue un logement classé G depuis le 1er janvier 2025 expose non seulement le contrat à une action en nullité, mais aussi sa responsabilité civile à une demande d'indemnisation par le locataire. »
Qu'advient-il des baux en cours ?
La question des baux conclus avant le 1er janvier 2025 sur des logements G est l'une des plus sensibles. La loi distingue deux situations :
- Le renouvellement du bail : si le bail arrive à son terme après le 1er janvier 2025 et que le logement est toujours classé G, le bailleur ne peut plus le renouveler dans les mêmes conditions. Le locataire peut refuser le renouvellement et exiger une mise aux normes préalable.
- Le bail en cours : pour les contrats en cours d'exécution conclus avant le 1er janvier 2025, le locataire peut invoquer l'indécence du logement et demander au bailleur de réaliser les travaux nécessaires pour le rendre décent. En l'absence de réponse du bailleur, il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge.
La jurisprudence récente tend à reconnaître au locataire le droit de consigner les loyers dans l'attente de la mise en conformité, ce qui constitue une pression significative sur le bailleur.
Sanctions et risque de nullité du bail
Les conséquences juridiques d'une mise en location d'un logement G après le 1er janvier 2025 sont multiples et potentiellement graves pour le bailleur :
- Nullité relative du contrat de bail : le locataire peut demander la nullité du bail au motif de l'indécence du logement. Cette nullité, si elle est prononcée, emporte restitution des loyers versés, ce qui peut représenter plusieurs années de revenus locatifs ;
- Résiliation judiciaire : le juge peut prononcer la résiliation du bail aux torts du bailleur, avec indemnisation du locataire pour le préjudice subi (frais de déménagement, différentiel de loyer, trouble de jouissance) ;
- Interdiction de réviser le loyer : un bailleur dont le logement est classé G ou F ne peut pas augmenter le loyer entre deux locataires ni procéder à une révision annuelle, même en zone tendue ;
- Responsabilité civile : le locataire peut réclamer des dommages et intérêts pour préjudice de santé ou de confort si le logement présente des problèmes d'isolation thermique ou d'humidité liés à sa classification énergétique.
Ce que les propriétaires peuvent faire
Face à ces contraintes, plusieurs voies s'offrent aux propriétaires de logements classés F ou G :
- Réaliser un audit énergétique pour identifier les travaux les plus efficaces - isolation des combles, changement de système de chauffage, isolation des murs - et leur coût réel ;
- Mobiliser les aides disponibles : MaPrimeRénov', l'Eco-PTZ, les certificats d'économie d'énergie (CEE) et les aides de l'Anah peuvent couvrir une part significative du coût des travaux ;
- Anticiper le calendrier en programmant les travaux avant l'échéance pour ne pas se retrouver avec un logement vacant et non-louable ;
- Vérifier la fiabilité du DPE existant : les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 sont caducs depuis le 1er janvier 2023. Un nouveau DPE peut parfois aboutir à une classification différente, notamment si le précédent avait été mal réalisé ;
- Consulter un avocat avant de renouveler ou de conclure un bail sur un logement dont la classification est incertaine, afin d'évaluer précisément les risques juridiques encourus.
La transition énergétique du parc locatif est désormais une réalité juridique contraignante. Ignorer les nouvelles règles expose à des contentieux qui peuvent s'avérer bien plus coûteux que les travaux de rénovation eux-mêmes.
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