Les types de majorité : un préalable indispensable
En droit de la copropriété, la loi du 10 juillet 1965 distingue plusieurs régimes de majorité selon la nature de la décision soumise au vote. Pour les travaux, trois seuils principaux s'appliquent :
- Majorité de l'article 24 (majorité simple des voix présentes et représentées) : travaux d'entretien courant, petites réparations, mesures conservatoires ;
- Majorité de l'article 25 (majorité absolue de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents) : travaux d'amélioration, modification des parties communes, installation de nouveaux équipements collectifs ;
- Double majorité de l'article 26 (deux tiers des voix de tous les copropriétaires) : travaux affectant la structure de l'immeuble ou le gros œuvre, surélévation, création de nouveaux lots.
Le non-respect de la règle de majorité applicable est l'un des premiers motifs d'annulation d'une décision d'AG. Vérifier que les travaux votés l'ont été sous la bonne majorité est donc la première étape de tout recours.
Qui peut contester une décision de travaux ?
L'action en contestation d'une décision d'assemblée générale est ouverte à un cercle strictement délimité de personnes. Seuls peuvent agir :
- Les copropriétaires qui ont voté contre la résolution lors de l'AG ;
- Les copropriétaires qui étaient absents ou défaillants à l'assemblée, à condition de justifier d'un intérêt à agir ;
- Les copropriétaires qui ont été irrégulièrement convoqués, lesquels peuvent contester même s'ils n'étaient pas présents.
En revanche, le copropriétaire qui a voté pour la résolution ne peut en principe pas en demander l'annulation ultérieurement. Il est lié par son vote. De même, celui qui s'est abstenu se trouve dans une situation plus incertaine selon les juridictions, bien que la tendance jurisprudentielle soit de lui reconnaître un intérêt à agir lorsqu'il démontre un préjudice particulier.
« Le délai de deux mois pour contester une décision d'AG est un délai préfix : il ne peut être ni suspendu ni interrompu. Son expiration éteint définitivement le droit d'agir, quelle que soit la gravité de l'irrégularité invoquée. »
Le délai de deux mois : une contrainte absolue
L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixe à deux mois le délai pour contester une décision d'assemblée générale. Ce délai court à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée aux copropriétaires opposants ou défaillants. Pour les absents, il court à compter de la notification du PV qui leur est adressée par le syndic.
Ce délai est qualifié de préfix par la jurisprudence, ce qui le distingue d'un délai de prescription classique :
- Il ne peut pas être interrompu par une mise en demeure, une reconnaissance de dette ou un acte de procédure extrajudiciaire ;
- Il ne peut pas être suspendu par des négociations amiables en cours ou par l'ignorance du demandeur ;
- Son expiration emporte forclusion définitive et irrévocable du droit d'agir ;
- Le juge doit le soulever d'office si les parties ne l'ont pas invoqué.
La vigilance s'impose donc dès réception du PV d'AG. Toute hésitation ou attente d'une réponse amiable du syndic peut être fatale au recours.
Les motifs d'annulation reconnus par les tribunaux
La contestation d'une décision de travaux peut reposer sur des motifs de forme ou de fond. Les tribunaux reconnaissent régulièrement les motifs suivants :
- Irrégularité de la convocation : délai de convocation insuffisant (moins de 21 jours en principe), absence de mention à l'ordre du jour de la résolution contestée, défaut d'envoi des documents annexes obligatoires ;
- Vice de majorité : résolution adoptée sous une règle de majorité inférieure à celle requise par la loi pour ce type de travaux ;
- Absence de mise en concurrence : pour les marchés supérieurs aux seuils réglementaires, le défaut de présentation d'au moins deux devis concurrents peut vicier la décision ;
- Atteinte à la destination de l'immeuble : des travaux qui portent atteinte à l'esthétique, à la destination ou à la tranquillité de l'immeuble peuvent être annulés même votés en bonne forme ;
- Abus de majorité : une décision prise dans le seul intérêt de certains copropriétaires au détriment des autres peut être annulée pour abus de droit, même si elle respecte les règles formelles.
La jurisprudence de la Cour de cassation : les points clés
La Cour de cassation a rendu plusieurs arrêts structurants sur la contestation des décisions d'AG relatives à des travaux. Les enseignements principaux à retenir sont les suivants :
- La Cour a rappelé à plusieurs reprises que l'annulation d'une décision d'AG n'implique pas automatiquement la démolition des travaux déjà réalisés : le copropriétaire obtient réparation par équivalent (dommages et intérêts), sauf à démontrer un préjudice irréparable justifiant une remise en état (Cass. 3e civ., arrêts de principe sur l'article 1143 du Code civil) ;
- La notion d'abus de majorité a été précisée : il faut démontrer que la décision a été prise contrairement à l'intérêt collectif de la copropriété et dans l'unique dessein de favoriser certains copropriétaires au détriment d'autres (Cass. 3e civ.) ;
- La Cour a confirmé que le délai de deux mois de l'article 42 est bien un délai préfix insusceptible de toute suspension, y compris en cas de force majeure alléguée par le demandeur ;
- Elle a également précisé que l'irrégularité de la convocation n'affecte que les copropriétaires qui n'ont pas été régulièrement convoqués - un copropriétaire présent et ayant participé au vote ne peut pas invoquer l'irrégularité de la convocation d'un tiers.
Face à une décision de travaux qui vous semble contestable, l'urgence est donc de consulter rapidement pour évaluer les chances de succès d'un recours - avant que le délai de deux mois ne soit écoulé.
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